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Bauantrag und Baugenehmigung

Sie wollen bauen? Hier erhalten Sie grundlegende Hinweise zu den Themen Bauantrag, Baugenehmigung und der „Bauphase“ und sowie einen kurzen Überblick zu dem Thema planabweichendes beziehungsweise vorschriftwidriges Bauen und zu den daraus folgenden Konsequenzen.

Die notwendigen aktuellen Formulare für Ihren Bauantrag finden Sie auf der linken Seite unter "Bauantrag, Einreichung", ebenso die Stellplatzsatzung der Stadt Aichach und Formblätter zur "Gewerblichen Betriebsbeschreibung" und  "Angaben zum landwirtschaftlichen Betrieb".


 

Wann benötige ich eine Baugenehmigung?

Grundsätzlich brauchen Sie für die Errichtung, die Änderung oder die Nutzungsänderung einer Anlage eine Genehmigung. Keine Genehmigung ist erforderlich, wenn die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung nach der Bayerischen Bauordnung verfahrensfrei ist. Eine Genehmigungsfreistellung ist möglich, wenn
  • das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt,
  • den Festsetzungen des Bebauungsplans vollständig entspricht,
  • mit sonstigen örtlichen Bauvorschriften im Einklang steht,
  • die Erschließung gesichert ist,
  • die bauliche Anlage kein Sonderbau ist und
  • die Gemeinde nicht die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens verlangt.

Welche Unterlagen werden benötigt? Wo ist der Bauantrag einzureichen?

Eine Baugenehmigung wird nur auf Antrag erteilt. Hierfür sind die amtlichen Bauvordrucke zu verwenden. Der Bauantrag ist mit den erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde dreifach einzureichen (ein Exemplar erhalten Sie mit der Genehmigung, die beiden anderen verbleiben bei der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde). Welche Bauvorlagen erforderlich sind, regelt die Bauvorlagenverordnung. Neben dem eigentlichen Antragsformular sind im Regelfall
  • Lageplan
  • Bauzeichnungen
  • Baubeschreibung 
  • Stellplatznachweis und
  • Angaben über Grundstücksentwässerung, Wasserversorgung und straßenmäßige Erschließung vorzulegen.
Je nach Bauvorhaben können weitere Unterlagen wie Abstandsflächenübernahmeerklärung, Abweichungsantrag, Freiflächengestaltungsplan oder Baumbestandserklärung erforderlich sein; hierzu erteilt Ihre Bauaufsichtsbehörde Auskunft. Die Bauvorlagen müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterzeichnet sein, der Sie bei der Planung entsprechend beraten kann. 

Welche Unterlagen sind bei der sogenannten Genehmigungsfreistellung einzureichen?

Auch bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben verwenden Sie das Bauantragsformular. Wenn die Gemeinde die Durchführung eines Genehmigungsverfahrens verlangt, werden Ihre Unterlagen nur als Bauantrag weiterbehandelt, wenn Sie das wünschen (im Vordruck ankreuzen!).

Müssen die Nachbarn beteiligt werden?

Bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben müssen Sie den Eigentümern der benachbarten Grundstücke den Lageplan und die Bauzeichnungen zur Unterschrift vorlegen. Unterschreiben diese nicht, hat dies keine Auswirkung auf die Erteilung der Baugenehmigung. Welche Rechte den Nachbarn in diesem Fall zustehen, erfahren Sie unter der Überschrift "Welche Rechte haben meine Nachbarn?".
Bei einem genehmigungsfreigestellten Vorhaben müssen Sie Ihre Nachbarn von dem Bauvorhaben benachrichtigen.

Welche Rechte haben meine Nachbarn?

Die Verwirklichung Ihres eigenen Hauses kann die Interessen benachbarter Grundstückseigentümer berühren. Einige Vorschriften dienen insbesondere auch dem Schutz der Nachbarn. Bei deren Verletzung können diese die Bauaufsichtsbehörden bitten, gegen Ihr Vorhaben tätig zu werden. Sie sollten in jedem Fall Ihre Nachbarn von dem geplanten Vorhaben unterrichten und ihnen die Möglichkeit geben, die Baupläne einzusehen und zu unterschreiben. Die Unterschrift Ihrer Nachbarn gilt als Zustimmung zu dem Vorhaben und gibt Ihnen die Sicherheit, dass gegen Ihr Vorhaben keine Einwände bestehen. Eine fehlende Zustimmung macht das Vorhaben nicht unzulässig. Wenn keine Zustimmung vorliegt, wird Ihren Nachbarn jedoch bei genehmigungspflichtigen Vorhaben eine Ausfertigung der Baugenehmigung zugestellt, gegen die sie beim Verwaltungsgericht klagen können. Bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben müssen Sie Ihre Nachbarn spätestens mit der Vorlage der erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde von Ihrem Bauvorhaben benachrichtigen. Sie sollten sich die Benachrichtigung - nach Möglichkeit - schriftlich bestätigen lassen.

Wie geht es mit Ihrem Bauantrag weiter? Was prüft die Bauaufsichtsbehörde?

Die Gemeinde leitet Ihre Unterlagen an die zuständige Bauaufsichtsbehörde weiter. Wo es erforderlich ist, erteilt sie ihr Einvernehmen zu dem Vorhaben. Dies heißt jedoch nicht, dass Ihr Vorhaben genehmigt wurde oder tatsächlich genehmigungsfähig ist. Dies zu prüfen ist Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde im Baugenehmigungsverfahren. Der Prüfungsumfang ist abhängig von der Art des Vorhabens. Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren wird nur ein Ausschnitt besonders wichtiger Anforderungen geprüft. Im Übrigen sind Sie als Bauherr gemeinsam mit Ihrem Entwurfsverfasser für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen verantwortlich.

Was versteht man unter einem Vorbescheid?

Über einen Vorbescheid können Sie vorab wichtige Fragen Ihres Bauvorhabens verbindlich klären lassen, so beispielsweise die Bebaubarkeit des Grundstücks und Art und Maß der baulichen Nutzung. Der Vorbescheid gilt drei Jahre. Während der Geltungsdauer des Vorbescheids können in einem nachfolgenden Genehmigungsverfahren die geklärten Fragen nicht abweichend beurteilt werden. Wichtig ist, dass Sie eine konkrete Einzelfrage stellen, die mit „ja“ oder „nein“ beantwortet werden kann. Nur so ist die Bindungswirkung des Vorbescheids für ein späteres Baugenehmigungsverfahren gewährleistet. Für den Antrag auf Erteilung eines Vorbescheids ist das Bauantragsformular zu verwenden. Die konkret zu klärende Frage ist dem Formular als Anlage beizufügen.

Wann muss ein Antrag auf Erteilung von Abweichungen und Befreiungen gestellt werden?

Wenn bei Ihrem Bauvorhaben von den Festsetzungen eines Bebauungsplans oder einer sonstigen städtebaulichen Satzung oder von bauordnungsrechtlichen Anforderungen abgewichen werden soll, ist zusammen mit dem Bauantrag bei der Stadt ein Abweichungsantrag zu stellen. Eine Abweichung bzw. Befreiung kann jedoch nur in begründeten Einzelfällen erteilt werden, wenn dies mit öffentlichen Belangen vereinbar ist. Bedarf Ihr Vorhaben keiner Baugenehmigung, werden jedoch bauordnungsrechtliche Vorschriften oder Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht eingehalten werden, ist bei der Stadt ein isolierter Antrag auf Abweichung beziehungsweise Befreiung zu stellen. Für den Antrag auf Abweichung und Befreiung gibt es keinen verbindlich zu verwendenden Vordruck.

Was muss ich vor Baubeginn beachten?

Wenn Ihr Vorhaben verfahrensfrei ist, können Sie mit dem Bau ohne weiteres beginnen. Eine Mitteilung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde ist nicht erforderlich. Sie müssen aber stets die geltenden Vorschriften beachten. Bei einem genehmigungsfreigestellten Vorhaben dürfen Sie einen Monat, nachdem Sie alle erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde eingereicht haben, mit dem Bau beginnen. Wenn für Ihr Vorhaben ein Bauantrag erforderlich ist, müssen Sie Folgendes vor Baubeginn beachten. Beginnen Sie nicht mit dem Bau, bevor Ihnen die Baugenehmigung zugegangen ist. Achtung: Das Einvernehmen der Stadt ist nicht mit der Baugenehmigung zu verwechseln. Legen Sie der Bauaufsichtsbehörde vorher die Bescheinigungen über den Standsicherheitsnachweis und Brandschutznachweis vor, wenn diese erforderlich sind. Zeigen Sie den Beginn Ihrer Bauarbeiten der Bauaufsichtsbehörde mindestens eine Woche vorher schriftlich an („Baubeginnsanzeige“).
Sollten Sie die Bauarbeiten bei einem genehmigungspflichtigen Bauvorhaben länger als sechs Monate unterbrechen, müssen Sie die Wiederaufnahme mindestens eine Woche zuvor schriftlich anzeigen. Beachten Sie, dass Baugenehmigung und Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn:
• nicht innerhalb von vier Jahren nach Erteilung mit dem Bau begonnen wird oder
• die Bauarbeiten vier Jahre unterbrochen werden.
In diesem Fall können Sie ihr Bauvorhaben nicht mehr beginnen oder fortsetzen, sondern müssen einen neuen Bauantrag stellen.

Was muss ich während der Bauphase beachten?

Während der Bauphase kann die Bauaufsichtsbehörde jederzeit (auch bei verfahrensfreien Vorhaben!) Baukontrollen vornehmen. Hierbei wird - in Ihrem wie im Interesse Ihrer Nachbarn - überprüft, ob Sie sich an die geltenden Vorschriften halten. Eine solche Baukontrolle bedeutet daher nicht automatisch, dass Sie bei Ihrem Bau einen Fehler gemacht oder gegen eine Vorschrift verstoßen haben. Bitte achten Sie bei genehmigungspflichtigen Vorhaben auch darauf, dass Sie ab Baubeginn und während der gesamten Bauphase bestimmte Unterlagen an der Baustelle griffbereit vorliegen haben:
• Baugenehmigung
• Bauvorlagen
• Bautechnische Nachweise, die nicht schon Bauvorlagen sind
• Bescheinigungen von Prüfsachverständigen

Was muss ich nach Bauende beachten?

Bei nicht verfahrensfreien Vorhaben gilt: Nachdem Ihr Bauvorhaben vollendet ist, müssen Sie mindestens zwei Wochen vor Aufnahme der Nutzung eine Mitteilung an die Bauaufsichtsbehörde schicken.

Kann ich von den Eingabeplänen/Vorschriften abweichen?

Es kann vorkommen, dass Sie Ihr Bauvorhaben abweichend von den genehmigten Eingabeplänen verwirklichen möchten. In diesem Fall müssen Sie, bevor Sie weitermachen, einen sogenannten Tekturplan einreichen und dessen Genehmigung abwarten.
Ähnliches gilt, wenn Sie abweichend von geltenden Vorschriften bauen möchten. In diesem Fall müssen Sie einen Abweichungsantrag ("Wann muss ein Antrag auf Erteilung von Abweichungen und Befreiungen gestellt werden?") bei der Bauaufsichtsbehörde einreichen. Vor einer Erteilung der Abweichungsgenehmigung dürfen Sie Ihr Vorhaben - auch ein verfahrensfreies - nicht verwirklichen.

Was kann passieren, wenn ich ohne Erlaubnis von den Eingabeplänen/Vorschriften abweiche?

Die Bauaufsichtsbehörde kann gegen Ihr Bauvorhaben einschreiten, wenn Sie unter anderem
• abweichend von den Eingabeplänen/den geltenden Vorschriften/ohne erforderliche Genehmigung bauen
• nicht für die erforderliche Sicherheit auf der Baustelle sorgen
• das Vorhaben im Widerspruch zur Genehmigung/den geltenden Vorschriften nutzen.
Hierbei kann Ihnen eine Baueinstellung, Nutzungsuntersagung oder gar Beseitigung Ihres Bauvorhabens drohen. Darüber hinaus müssen Sie unter anderem bei Verstößen gegen die Genehmigungs- und Anzeigepflichten oder Vorlage unrichtiger Pläne mit einer Geldbuße bis zu fünfhunderttausend Euro rechnen.
Klären Sie daher bitte rechtzeitig mit der für Sie zuständigen Bauaufsichtsbehörde ab, welche Anforderungen für Ihr Vorhaben gelten und welche Verfahrensschritte Sie beachten müssen!